Illustration av Wenjia Tang
Jämfört med att slå upp ett nytt köpcentrum på en tom förortstomt är det aldrig enkelt att bygga i en storstad.
Men vissa städer är svårare än andra att bygga i. Och med en historia på flera hundra år och pyttesmå tomter omgivna av mäktiga och ibland besvärliga angränsande byggnader kan Boston vara särskilt utmanande.
Den historiska staden genomgår en enorm utvecklingsboom, men det kan ta många år eller i vissa fall till och med årtionden för ett projekt att ta sig från ritbordet till byggarbetsplatsen.
Och utmaningarna tar inte slut när man bryter mark. Noggrann övervakning krävs för att förhindra skador på angränsande höghus eller gamla byggnader – inte bara från vibrationer utan i en av de äldsta stadsdelarna även från en sjunkande grundvattennivå.
Visserligen möter entreprenörer i andra historiska städer utmed USA:s östkust och i Europa också liknande problem, men utmaningarna är särskilt stora i Boston tack vare att man här bygger rekordmycket på en relativt liten landmassa.
”Det finns ingen orörd mark”, säger James Kirby, styrelseordförande och CEO för Commercial Construction Consulting i Boston. ”Det handlar i allmänhet om att riva någonting som man inte ser något historiskt värde i att bevara.”
Stora byggnader, litet fotavtryck
Boston har ett av de minsta fotavtrycken av alla storstäder – bara 124 kvadratkilometer. Det kan jämföras med 777 kvadratkilometer för New York, 1 200 för Los Angeles och hela 1 550 för Houston.
Storleken till trots byggs det just nu mer i Boston än i någon annan stad i USA. Under första halvan av 2019 inleddes nya byggprojekt till ett värde av 3,7 miljarder US-dollar (cirka 32 miljarder kronor) – mer än i mycket större städer som Los Angeles och Miami.
Kombinationen av ett intensivt byggande och ett relativt litet utrymme innebär att när man ska bygga något nytt i Boston måste man nästan alltid riva något annat.
Winthrop Center, ett nytt 52-våningstorn, håller på att ta form på en tomt på 1 000 m2 där det tidigare låg ett kommunalt parkeringshus. Samtidigt bygger Texas-utvecklaren Hines ett torn ovanpå South Station och företaget är inte ensamt om att satsa på ett sådant bygge.
Boston Properties, en av USA:s största fastighetsfonder, bygger ett komplex på 117 000 m2 för blandat bruk över en tunnelbane- och pendeltågsstation i stadsdelen Back Bay.
Men bara att ta sig fram till startlinjen kan ibland ta år, eller till och med årtionden, medan byggföretagen brottas med den komplexa uppgiften att bygga i en redan tätbebyggd stadsmiljö med massor av historiska kulturskatter utspridda överallt.
Hines satte nyligen igång med att bygga ett torn ovanpå South Station, en historisk byggnad från 1898 som utgör stadens främsta pendlingsnav.
Men Hines lade fram förslaget om att bygga tornet redan i mitten av 1980-talet – sedan dess har planerna försenats och spårat ur upprepade gånger.
Den federala luftfartsmyndigheten FAA uttryckte sin oro över tornets höjd – centrala Boston ligger i flyglinjen för närliggande Logan International Airport – medan kritiker varnade för att bygget skulle inverka på det regionala pendeltågssystemet.
Även Millennium Partners, som utvecklar Winthrop Center, har fått sin beskärda del av problem. Bland annat uttryckte historiebevarare oro för att skuggan från tornet skulle påverka parken Boston Common en knapp kilometer bort.
Millennium tvingades att såväl minska tornets storlek som att konfigurera om dess design. Samtidigt ansökte stadens och delstatens förvaltningar om att få huset undantaget från en delstatlig lag som i stort sett förbjuder varje ny byggnad som bidrar till att skuggor faller på parken.
Att få det så viktiga slutliga godkännandet från stadsförvaltningen kan också bli dyrt, i synnerhet om det finns en historisk byggnad på granntomten.
Den byggherre som uppförde tornet på 33 Arch Street tvingades betala 750 000 US-dollar (6,4 miljoner kronor) i kompensation till den ideella organisation som äger Old South Meeting House, en viktig mötesplats vid början av den amerikanska revolutionen. De som driver Old South hade protesterat mot att tornet skulle skugga den historiska platsen.
I de sista stadierna av godkännandeprocessen är engagerar sig ofta både entreprenören och ingenjörsteamet för att försöka få projektet över den sista puckeln och deltar i viktiga offentliga utfrågningar och möten i stadshuset.
Utmaningar under byggprocessen
Men för de entreprenörer och ingenjörer som ansvarar för projekten innebär godkända byggtillstånd bara att de ställs inför en helt ny uppsättning utmaningar: de som följer av att bygga i en trång, historisk och tätbebyggd stad som Boston.
Under granskningsprocessen i Bostons stadshus uttryckte ägarna till höghusen runt byggarbetsplatsen vid Winthrop Square sin oro kring olika saker som gällde det föreslagna nybygget.
Ägaren till ett 32-våningshus vars grund låg bara 2,5 meter från utgrävningsplatsen för Winthrop Center varnade för att huset skulle kunna sjunka hela 4 cm under byggprocessen.
För att hålla koll på hur bygget påverkade omgivande hus tog utvecklings- och byggteamet för Winthrop Center fram ”ett ganska komplicerat program för instrumentering och övervakning”, säger James Kirby, vars företag arbetade med projektet.
Även om de modernare tornen i närheten av platsen, byggda under 1970- och 1980-talet, inte nödvändigtvis löper någon större risk att skadas så finns det höghus som är mer än hundra år gamla på andra sidan av Federal Street som man måste följa noga, noterar James.
Alla angränsande byggnader fotograferas vanligtvis i förväg, med bevakningspunkter på trottoaren för att man ska kunna upptäcka sättningar eller sprickor på byggnadens sidor.
”Det skyddar båda parter”, säger James.
Det är inte bara nybyggen som kan vara svåra i en gammal stad som Boston. Att renovera äldre, befintliga byggnader för med sig egna utmaningar. Det fick Henderson Engineers erfara när de skulle modernisera en butiksbyggnad på Newbury Street för juveleraren Cartier i Boston-stadsdelen Back Bay från 1800-talet.
Vatten är ofta ett bekymmer när man bygger. Byggherren vill vanligtvis hålla vattnet borta från byggplatsen, och i synnerhet från byggnadens grund.
Men precis som andra byggnader i Back Bay i Boston står det här fyravåningshuset från 1910 på underjordiska träpålar i något som tidigare var ett träsk.
Om grundvattennivån sjunker så att träpålarna exponeras kan det leda till en katastrof – då ruttnar grunden bokstavligen bort.
För att säkerställa att träpålarna förblev våta installerade Henderson ett system – med hjälp av underjordiska uppsamlingstankar – som fångade upp regnvatten från taket och använde det för att fylla på grundvattnet nedanför. Det berättar Brent Felten, teknikansvarig och vd för företaget.
Ingenjörerna stötte också på problem när de tog ner taket, och upptäckte att det fanns betydligt mindre utrymme för nya ledningar och rör.
”Några av de största utmaningarna har att göra med att de här byggnaderna har en så lång historia, och innehåller element som lever och andas… ett liv och en historia som i vissa fall sträcker sig flera århundraden tillbaka”, säger Brent.
Vanliga problem
Utmaningarna som byggare i Boston stöter på är dock inte helt unika.
Alla städer som har hundratals år på nacken kan vara svåra att bygga i, även om det inte alltid rör sig om samma slags problem.
I Boston skiljs äldre byggnader ofta åt av smala gränder, men i New York är det inte ovanligt att ett helt kvarter av hus sitter ihop. Det gör dem mycket mer komplicerade att renovera.
”Byggnaderna i New York sitter ihop på alla håll”, säger Brent Felten.
Det innebär att det inte går att sätta in ventilering eller andra mekaniska funktioner utom synhåll mot en bakgata. De här funktionerna måste istället byggas in i fasaden, vilket kompliceras ytterligare av stadens stränga regler kring vilka slags element man får och inte får introducera”, säger Brent.
Byggnaderna är också sammanlänkade på andra sätt.
”I vissa fall har man dragit rör genom en byggnad till byggnaden intill”, säger Brent.
Att få material och utrustning till platsen kan också vara särskilt svårt. Man behöver ett iscensättningsområde på en annan plats, till exempel ett lokalt köpcentrum, och en väl utformad logistikplan. Det noterades i en akademisk studie om byggandet av ett par kontorsbyggnader i centrala Krakow i Polen.
Forskarna fann att vibrationer, oljud och logistiska utmaningar var tre av de sex viktigaste faktorerna som byggare måste ta hänsyn till när de arbetar i tätbebyggda äldre städer.
James Kirby säger för sin del att han stöter på liknande utmaningar i en rad äldre städer. Han minns ett projekt i Paris där en av de intilliggande byggnaderna var ett historiskt 400-årigt vattenverk.
”Man får räkna med att byggarbetsplatser kan vara trånga”, säger Kirby.
