När kontorsarbetarna så småningom återvänder efter en lång period av distansarbete under covid-19-pandemin kommer de att märka att tillvaron på kontoret har blivit rejält kringskuren av olika skyddsåtgärder och rutiner som syftar till att begränsa spridningen av det nya coronaviruset och nästa våg av patogener. Kanske kommer de också att märka att kontorsmiljön i sig har förvandlats.

Vissa större företag har redan meddelat att de inte planerar att återgå till kontorsarbete förrän i augusti 2021, medan andra har sagt att de kommer att fortsätta med distansarbete på obestämd framtid. Trots att det är fullt möjligt att det pandemidrivna experimentet med arbete hemifrån helt kommer att vända upp och ner på de normer för kontorsarbete som har gällt i årtionden, så spiller vissa utvecklare av kontorsutrymmen ingen tid när det gäller att planera för en värld efter covid.

En våg av investeringar i ombyggnadsprojekt talar för att de medarbetare som trots allt kommer tillbaka till kontoret ganska snart kan se fram emot renare luft, enklare social distansering och fler metoder för att undvika beröring av gemensamma och potentiellt virusbesmittade ytor. En nyöppnad kontorsfastighet i Chicago marknadsförs som en av de första byggnader som har ritats med den här nya verkligheten i åtanke.

Fulton East är ett 12-våningshus på drygt 8 000 kvadratmeter som är byggt för att inhysa kontor och butikslokaler. Huset ligger på 215 North Peoria Street i Chicago-distriktet Fulton Market, innehåller den senaste tekniken för hälsa och välbefinnande och har golvplattor på blygsamma 100 kvadratmeter för att underlätta för flexibla, specialanpassade planritningar som möjliggör säker social distansering.

I byggnaden finns också beröringsfria hissar med fotaktiverade hissknappar, rörelseaktiverad sanitetsutrustning och en typ av luftreningsteknik som man normalt hittar i vårdmiljöer.

Men Fulton East, som är det första projekt som Chicagos Parkside Realty Inc. har ritat från grunden, hade faktiskt designats med mer hälsoinriktade alternativ till den normala kontorsutformningen redan innan utvecklarna ens hört talas om den begynnande pandemin från Wuhan i Kina i slutet av 2019.

Biofil design

”I området West Loop-Fulton Market har många utvecklare satsat på byggnader med gigantiska golvplattor – 3 500–4 500 kvadratmeter stora – som är attraktiva för teknikföretag där människor sitter i långa rader alldeles intill varandra”, säger Bob Wislow, investerare och erfaren utvecklare av affärsfastigheter och som startade Parkside Realty i augusti 2019. ”Vi valde att göra på ett helt annat sätt.”

Bobs koncept var att bygga kontor i en mer människovänlig skala, och att ta med sig naturen in i byggnaden. ”Vi ville ha en ’biofil design’, alltså en mindre golvplatta med en större andel yttervägg med fönster, utomhusutrymme på varje våning och en mindre tätbefolkad byggnad”, säger Bob. ”En hyresgäst skulle kunna hyra flera våningar och inte behöva dela korridorer eller toaletter med andra hyresgäster.”

Fulton Easts fasad har kontinuerligt lågemissionsglas från golv till tak och 3,6 meter mellan våningarna för att bidra till hyresgästernas hälsa och välbefinnande genom att maximera mängden ljus, luft och utsikt.

Sedan kom pandemin. ”Vår byggnad skulle ha öppnat i slutet av juli 2020, men jag gjorde en helomvändning och sa att vi får vänta några veckor och anpassa oss till de villkor som gäller för dagens marknad”, säger han. ”Det ingår i vårt förvaltningsansvar att göra det.”

Ren luft och beröringsfritt

Bob kände att den viktigaste prioriteringen av alla var att arbetarna så långt som möjligt skulle slippa vidröra smutsiga ytor, och att ventilationen skulle fungera på ett sätt som minimerade risken för luftburen virussmitta.

”Vi började undersöka hur inandningsluften kan renas i en medicinsk miljö”, säger Bob. Efter att ha undersökt en rad olika reningsmetoder valde Parkside airPHX, som är en icke-termisk plasmateknik som minskar risken för smittspridning och ger medarbetarna renare luft och arbetsytor.

airPHX (som uttalas ”air fix”) används för närvarande på sjukhus, tandläkarmottagningar, idrottsanläggningar vid universitet och i kommersiella miljöer. Oberoende tester på plats har påvisat en minskning med 90–99 % av virus, bakterier och mögel på ytor och i luften.

”airPXH-enheten påstås rena både luft och ytor, och är den enda teknik vi har hittat där man har gjort omfattande prov på plats som bevisar de här påståendena”, säger Bob Wislow. ”Så vi införde systemet i hela byggnaden, och håller nu också på att eftermontera airPHX i alla våra andra byggnader.”

Fulton East har även världens första installation i ett nybygge av det beröringsfria hissystemet Toe-To-Go (T2G) från MAD Elevator Inc. Det är också Otis Worldwide Corps allra första installation av T2G-systemet, där hissarna anropas med hjälp av fotknappar för att minska bakteriespridningen.

Fulton East har också beröringsfria, soldrivna kranar, tvålautomater och spolanordningar från Sloan, samt SloanTec vattenavvisande lasyr på all glatt sanitetsutrustning. ”När H1N1-influensan bröt ut 2009 blev det modernt med beröringsfria toalettutrymmen”, säger Bob. ”Jag tror inte att några fler större byggnader kommer att utvecklas utan dem.”

Till sist är sanitetsutrymmena i byggnaden målade med bakteriedödande färg. ”Jag vet inte om det här är någonting som har gjorts i en kontorsbyggnad förut, men det är vanligt på sjukhus och tandläkarmottagningar”, säger Bob. Färgen är Paint Shield® från Sherwin-Williams – en bakteriedödande färg som är godkänd av det amerikanska miljöverket EPA och dödar över 99,9 % av stafylokocker, MRSA, E. coli, VRE och Enterobacter aerogenes inom två timmar efter att de kommer i kontakt med de målade ytorna.

Bland andra hälsoinriktade designfunktioner kan nämnas:

• Beröringsfri termoskanning vid säkerhetsdisken i lobbyn för feberkontroll av byggnadens besökare
• Ett beröringsfritt tillträdes- och säkerhetssystem med nyckelbrickor från Rosslare, som också är förkopplat för framtida åtkomst via mobiltelefon med Bluetooth Low Energy
• Butterfly – ett beröringsfritt system för säkerhet, porttelefon och tillträde till huset och hissarna efter stängning
• Privat, enskild parkering i byggnaden med direkt, beröringsfritt och säkert tillträde till hyresgästens våning

• Endast tre pelare på varje våning, så att kontoren kan utformas på ett flexibelt sätt och enkelt uppfylla kraven på social distansering. Däribland ingår två särskilda pelare för våtutrymmen som ger möjlighet till två separata kaféer och kök.
• En 750 kvadratmeter stor takterrass som endast är tillgänglig för husets hyresgäster och har bekväma sittplatser för enskild avkoppling eller möten i små grupper. Dessutom finns ett rymligt sittplatsutrymme av amfiteatertyp med storbilds-tv och moderna uppkopplingsmöjligheter som kan användas till bekväma utomhuspresentationer, utbildningssessioner, företagsmöten, underhållning och informella möten – alltsammans i ett utrymme som är utformat för att underlätta social distansering.

Ett långsiktigt perspektiv

Bob Wislow är ingen nybörjare på kommersiella fastigheter – han började i branschen redan 1971. Sedan dess har han bevittnat många förändringar, kanske framför allt branschens reaktion på 11 september-attackerna.

Bob menar att marknaden för kontorsfastigheter troligen kommer att förändras av covid-19-pandemin. ”Tänk på 11 september”, säger han. ”Jag tog över förvaltningen av det som då var Sears Tower – vid det tillfället den högsta byggnaden i hela landet – precis efter terrorattackerna. Då sa förståsigpåarna att ingen någonsin skulle komma att skriva på ett hyresavtal i den byggnaden igen. Vi satte in flygplatsliknande säkerhet – alla möjliga metoder för att göra byggnaden säker. Nu har varenda byggnad av betydande storlek infört någonting liknande.”

”På samma sätt tror jag att covid permanent kommer att förändra vårt sätt att arbeta med kontorsbyggnader”, tillägger Bob. ”Fundera på det: om du är en genomsnittsamerikan på 80 år har du tillbringat 72 år av ditt liv inomhus. Vi har redan hyresgäster som i sina ansökningar skickar med kravdokument på flera sidor som bara handlar om hur vi hanterar luftkvaliteten i byggnaden. Jag tror aldrig att den typen av frågor kommer att försvinna.”

Pandemiinriktade funktioner och förbättringar som bemöter den omedelbara krisen kommer att fortsätta att skilja byggnader som Fulton East från mängden även efter att covid-19 har passerat, säger Bob, eftersom pandemiberedskap kommer att ha högre prioritet i framtiden. ”Med bättre luftrening får man färre fall av förkylning och influensa på vintern”, säger han. ”Människor kommer att se att en sådan investering i en friskare kontorsmiljö höjer välbefinnandet, minskar sjukfrånvaron och ökar produktiviteten.”