Dieser Büroturm in Chicago ist das erste Gebäude, dass auf ein Leben mit COVID‑19 ausgerichtet ist

Das Fulton East in Chicago rühmt sich mit virusbekämpfenden Funktionen wie einer krankenhaustauglichen Belüftung und fußgesteuerten Aufzügen. Sieht so die neue Normalität aus?
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Nach einer ausgedehnten Zeit im Homeoffice aufgrund der COVID‑19-Pandemie werden Arbeitnehmer schließlich in ihre Büros zurückkehren. Dort werden sie feststellen, dass ihr Arbeitsalltag durch Schutzmaßnahmen geprägt sein wird, die die Verbreitung des neuartigen Coronavirus und die nächste Krankheitswelle verhindern sollen. Sie werden vielleicht auch feststellen, dass die Büroumgebung selbst verändert wurde.

Bis dato haben einige große Unternehmen angekündigt, ins Büro zurückzukehren, wenn auch teilweise erst im August 2021. Andere haben angegeben, dass die Arbeit aus dem Homeoffice auf unbestimmte Zeit möglich sein wird. Es besteht tatsächlich die Möglichkeit, dass das pandemiebedingte Homeoffice-Experiment jahrzehntelange Büronormen umstürzen wird. Trotzdem verschwenden die einen oder anderen Gestalter von Büroräumen keine Zeit mit der Planung für eine Welt nach COVID‑19.

Eine Reihe von Investitionen in die Gebäudesanierung sollen Mitarbeitern, die eher früher als später in ihre Büros zurückkehren, sauberere Luft, vereinfachte Möglichkeiten zum Abstandhalten und weniger Kontakt mit potenziell virusbefallenen Oberflächen bieten. Ein neu eröffneter Büroturm in Chicago wird als eines der ersten Gebäude vermarktet, das in Anbetracht dieser neuen Realität entworfen wurde.

Fulton East ist ein 12‑stöckiges, 27.432 Quadratmeter großes Büro- und Einzelhandelsgebäude in der North Peoria Street 215 in Chicagos Fulton Market District. Es bietet modernste Wellnesstechnologie und schlichte 3.232 Quadratmeter große Bodenplatten, die flexible Optionen für sichere Abstandsmaßnahmen bereithalten.

Das Gebäude verfügt außerdem über berührungslose Aufzüge mit fußgesteuerten Knöpfen, bewegungsaktivierte Sanitäreinrichtungen und eine Luftreinigungstechnologie, die normalerweise in medizinischen Einrichtungen eingesetzt wird.

Fulton East ist das erste Neubauprojekt der Parkside Realty Inc. in Chicago. Es hat schon gesundheitsorientierte Alternativen zur standardmäßigen Bürogestaltung genutzt, als die Planer noch gar nichts von der sich abzeichnenden Pandemie wussten, die Ende 2019 in der chinesischen Stadt Wuhan ausbrach.

Biophiles Design

„Im Stadtteil West Loop-Fulton Market haben sich Entwickler für riesige Gebäude mit Bodenplatten von 12.192 bis 15.240 Quadratmeter entschieden. Das sollte Technologiefirmen ansprechen, die Menschen gerne auf Bänke setzen, sodass sie direkt nebeneinander sitzen“, sagte Bob Wislow, ein erfahrener Entwickler und Investor von Gewerbeimmobilien, der Parkside Realty im August 2019 gegründet hat. „Wir haben einen ganz anderen Zugang gewählt.“

Die Fassade des Fulton East besteht bei einer Raumhöhe von 3,6 Metern aus durchgängigem Low-E-Glas, um ein Maximum an Licht, Luft und Ausblick zu ermöglichen, was die Gesundheit und das Wohlbefinden der Mieter fördert.

Wislows Konzept bestand darin, mehr Büros nach menschlichen Bedürfnissen zu bauen und die Natur ins Gebäude zu bringen. „Wir wollten ein sogenanntes biophiles Design – eine kleinere Bodenplatte mit einer höheren Fensteraußenwand, Außenbereiche auf jeder Etage und weniger dichte Arbeitsplätze“, so Wislow. „Ein Mieter kann so mehrere Etagen belegen und muss seine Flure oder Toiletten nicht mit anderen teilen.“

Die Fassade des Fulton East besteht bei einer Raumhöhe von 3,6 Metern aus durchgängigem Low-E-Glas, um ein Maximum an Licht, Luft und Ausblick zu ermöglichen, was die Gesundheit und das Wohlbefinden der Mieter fördert.

Dann kam die Pandemie. „Unser Gebäude hätte Ende Juli 2020 eröffnet werden sollen, aber ich machte eine wirklich harte Kehrtwende und sagte: Schieben wir es ein paar Wochen zurück, um uns mit den heutigen Marktbedingungen zu befassen“, erzählt er. „Als Treuhänder sind wir dazu verpflichtet.“

Saubere Luft und berührungsloser Zugang

Für Winslow hatte es oberste Priorität, dass Mitarbeiter so wenige schmutzige Flächen wie möglich berühren müssen und die Belüftung so gesteuert ist, dass die Chancen einer Virusübertragung über die Luft minimiert werden.

„Wir begannen Nachforschungen anzustellen, wie atmosphärische Luft in einer medizinischen Umgebung gereinigt werden kann,“ sagt Wislow. Schließlich führte Parkside airPHX ein, eine nicht-thermische Plasmatechnologie, die das Risiko von Kreuzkontaminationen reduziert und Mitarbeiter mit sauberer Luft und sauberen Arbeitsflächen versorgt.

Die airPHX-Technologie („air fix“) wird zurzeit in Krankenhäusern, Zahnkliniken, universitären Sporteinrichtungen und Gewerbegebäuden eingesetzt, wo unabhängige Tests vor Ort eine Reduzierung von 90-99 % aller Viren, Bakterien und Schimmelpilze sowohl auf Oberflächen als auch in der Luft nachweisen konnten.

„Wir wollten ein sogenanntes biophiles Design – eine kleinere Bodenplatte mit einer höheren Fensteraußenwand, Außenbereiche auf jeder Etage und weniger dichte Arbeitsplätze. Ein Mieter kann so mehrere Etagen belegen und muss seine Flure oder Toiletten nicht mit anderen teilen.“

Bob Wislow, Parkside Realty

„Das airPHX-Gerät kann angeblich sowohl die Luft als auch Oberflächen reinigen und ist die einzige Technologie, die wir gefunden haben, die umfangreich getestet wurde, um diese Behauptungen zu untermauern“, sagte Wislow. „Daher haben wir das Gerät für das gesamte Gebäude übernommen und statten nun auch alle unsere anderen Gebäude mit airPHX aus.“

Im Fulton East gibt es die weltweit erste Neubauinstallation des berührungslosen Aufzugsystems Toe-To-Go (T2G) von MAD Elevator Inc. Es ist auch die erste Installation des T2G-Aufzugsystems von Otis Worldwide Corp. Dank seiner Knöpfe, die mit dem Fuß betätigt werden, wird die Verbreitung von Keimen reduziert.

Fulton East ist auch mit berührungslosen, solarbetriebenen Armaturen, Seifenspendern und Toilettenspülungen von Sloan ausgestattet und verfügt über wasserabweisenden Lack von SloanTec auf allen gläsernen Sanitäreinrichtungen. „Als 2009 die Schweinegrippe ausbrach, kamen berührungslose Badezimmer in Mode“, sagt Wislow. „Ich glaube nicht, dass irgendein neues großes Gebäude ohne sie gebaut wird.“

Fulton East ist auch mit berührungslosen, solarbetriebenen Armaturen, Seifenspendern und Toilettenspülungen von Sloan ausgestattet und verfügt über wasserabweisenden Lack von SloanTec auf allen gläsernen Sanitäreinrichtungen.

Zu guter Letzt sind die Toiletten des Gebäudes mit antimikrobieller Farbe gestrichen. „Ich weiß nicht, ob das schon einmal in einem Bürogebäude gemacht wurde, aber in Krankenhäusern oder Zahnkliniken wird das häufig gemacht“, sagte Wislow. Bei der Farbe handelt es sich um Sherwin-Williams Paint Shield®, eine EPA-registrierte, mikrobizide Farbe. Innerhalb von zwei Stunden nach Berührung werden mehr als 99,9 % aller Staphylokokken-, MRSA-, Koli-, VRE- und Enterobacter-Bakterien auf damit bemalten Oberflächen abgetötet.

Andere gesundheitsorientierte Funktionen sind:

  • Berührungslose Temperaturscans am Sicherheitsschalter in der Lobby zur Überprüfung der Körpertemperatur
  • Berührungsloses Zugangs- und Sicherheitssystem von Rosslare, vorverkabelt für künftigen Zugriff über Mobiltelefone mit Bluetooth Low Energy
  • Berührungsloses Zugangssystem nach Geschäftsschluss für sicheren Gebäudezugang mit Gegensprechanlage
  • Private, exklusive Parkplätze im Gebäude mit direktem, berührungsfreiem und sicherem Zugang zu den Mieteretagen
  • Nur drei Säulen pro Etage, was Flexibilität in der Bürogestaltung ermöglicht und das Einhalten von Abstandsmaßnahmen vereinfacht, einschließlich zweier separater Säulenbereiche, die die Möglichkeit für zwei getrennte Cafés und Küchen bieten
  • Ein 2.438 Quadratmeter großer Garten auf dem Dach, der ausschließlich den Gebäudenutzern zur Verfügung steht und bequeme Sitzgelegenheiten für individuelle Entspannung und Meetings für kleinere Gruppen bietet. Außerdem steht ein geräumiger Sitzbereich im Amphitheaterstil mit einem Großbildfernseher und hochmodernen Anschlüssen für Präsentationen, Schulungen, Firmenmeetings, Unterhaltung und zwanglose Zusammenkünfte im Freien zur Verfügung – und das alles an einem Ort, der für Abstandsmaßnahmen konzipiert wurde.

Auf lange Sicht

Wislow ist kein Neuling, wenn es um gewerbliche Immobilien geht. 1971 wurde er in der Branche tätig. Seitdem hat er viele Veränderungen erlebt, die bemerkenswerteste davon vielleicht die Reaktion der Branche auf den 11. September.

Laut Wislow wird die COVID–19-Pandemie wahrscheinlich den Büroimmobilienmarkt verändern. „Denken Sie nur an den 11. September“, sagt Wislow. „Ich übernahm kurz danach die Leitung des damaligen Sears Tower, damals das höchste Gebäude des Landes. Die Experten meinten, niemand würde je wieder einen Mietvertrag für dieses Gebäude unterschreiben. Wir haben, so wie bei Flughäfen, alle möglichen Arten von Sicherheitsvorkehrungen eingebaut, um das Gebäude sicher zu machen. Heute wird etwas Ähnliches bei jedem neuen Gebäude getan und zwar egal welcher Größe.“

„Ich glaube, dass COVID ebenso dauerhaft verändern wird, wie wir die Dinge in Bürogebäuden handhaben“, fügt Wislow hinzu. „Denken Sie nur darüber nach: Wenn Sie ein Durchschnittsamerikaner im Alter von 80 Jahren sind, haben Sie 72 Jahre Ihres Lebens in geschlossenen Räumen verbracht. Wir haben bereits Mieter, die in ihren Raumanfragen mehrseitige Anforderungsdokumente beigefügt haben, die nur der Frage gewidmet sind, wie wir die Luftqualität im Gebäude regulieren. Ich glaube nicht, dass diese Fragen jemals aufhören werden.“

Auf die Pandemie ausgerichtete Funktionen und Verbesserungen werden Gebäude wie Fulton East auch nach COVID-19 weiterhin auszeichnen, meint Wislow, da die Vorbereitung auf Pandemien in den kommenden Jahren zu einer höheren Priorität werden wird. „Eine bessere Luftreinigung wird Erkältungen und Grippeausbrüche im Winter reduzieren“, so Wislow. „Und die Menschen werden sehen, dass eine Investition in eine gesündere Büroumgebung das Wohlbefinden steigert, Arbeitsausfälle verringert und die Produktivität erhöht.“