Illustreret af Wenjia Tang
Det er aldrig nemt at bygge i byen, sammenlignet med at opføre et indkøbscenter på en tom byggeplads i en forstad.
Men nogle byer er sværere at bygge i end andre. Og med hundreder af års historie og bittesmå pladser omgivet af magtfulde og til tider besværlige naboer kan Boston være særligt udfordrende.
Selvom den historiske by gennemgår et massivt udviklingsboom, kan det i nogle tilfælde tage år eller endog årtier for projekter at flytte sig fra tegnebrættet til byggepladsen.
Udfordringerne ender dog ikke med første spadestik, for man må nøje overvåge byggeriet for at undgå skade på tårne ved siden af eller gamle bygninger – ikke kun på grund af vibrationer, men også faldende grundvandsniveau i et af byens ældste kvarterer.
Selvom entreprenører møder lignende problemer i historiske byer langs østkysten i USA og i Europa, så er problemerne særligt fremtrædende i “Beantown” på grund af kombinationen af et rekordstort antal byggerier på et relativt lille landområde.
“Der findes ingen rå jord,” sagde James Kirby, formand og direktør for Commercial Construction Consulting i Boston. “Overordnet set rives der noget ned, der ikke anses for at have historisk værdi.”
Store bygninger, lille fodaftryk
Boston ligger på et af de mindste områder af en storby at være med sine kun 125 km2. Til sammenligning fylder New york 777 km2, Los Angeles fylder 1.212 km2, og Houston fylder imponerende 1.550 km2.
På trods af sin størrelse er Boston hjemsted for et af de mest intense byggebooms i nogen by i landet med nystartede byggerier for 23 mia. kroner i 2019. Det er mere end mange af de større byer, herunder Los Angeles og Miami.
Kombinationen af en masse bygninger samlet på et relativt lille område betyder, at når der skal bygges noget nyt i Boston, indebærer det næsten altid, at noget andet skal rives ned.
Winthrop Center, der er en ny 52-etagers skyskraber, tager form på en grund på 1.000 m2, hvor der før lå et kommunalt parkeringshus, og Hines, der er en entreprenør fra Texas, bygger et højhus over South Station, men de er ikke alene om det.
Boston Properties, der er et af landets største ejendomsinvesteringsfonde (REIT), opfører et kompleks på 117.000 m2 til blandet anvendelse over en metro- og pendlertogstation i byens Back Bay-kvarter.
Blot det at nå frem til startlinjen kan nogle gange tage flere år eller endda årtier, når bygherrerne kæmper med kompleksiteten ved at bygge i et allerede tæt bebygget bymiljø med masser af historiske skatte fordelt over det hele.
Hines startede for nylig byggeriet af et højhus over South Station, som er en historisk bygning fra 1898, der huser byens største pendlerknudepunkt.
Men Hines foreslog første gang at bygge højhuset i midten af 1980’erne – blot for at se planerne blive forsinket eller afsporet gentagne gange.
FAA udtrykte bekymring over højhusets højde – centrum af Boston ligger på indflyvningsbanen til den nærliggende Logan International lufthavn – og kritikere advarede om byggeriets indflydelse på det regionale pendlernetværk.
Millennium Partners, der står bag Winthrop Center, er også blevet mødt af deres andel af udfordringer, herunder bekymringer fra historiske bevaringseksperter vedrørende effekten af højhusets skygger på parken Boston Common, der ligger 800 meter derfra.
Millennium blev tvunget til både at skære i bygningens højde og ændre designet, samtidig med at stats- og bymyndigheder fik bygningen undtaget fra en statslov, der forbyder nybyggeri, som bidrager til de skygger, der rammer parken.
Det kan også være dyrt at få den afgørende endelige tilladelse fra de lokale myndigheder, især hvis der ligger en historisk bygning som nabo.
Bygherren bag højhuset på 33 Arch Street måtte punge ud med godt 4,5 mio. kroner i kompensation til den velgørenhedsorganisation, der ejer Old South Meeting House, som var et vigtigt mødested i de tidlige dage af den amerikanske revolution. Ejerne af Old South havde klaget over de skygger, som højhuset ville kaste på det historiske sted.
I de afgørende godkendelsesfaser er entreprenøren og ingeniørteamet ofte involveret i at få projektet forbi de sidste forhindringer ved at deltage i vigtige offentlige høringer og møder på rådhuset.
Udfordringer under byggeriet
Men for entreprenørerne og ingeniørerne, der står for at bygge disse nye projekter, signalerer det, at tilladelserne til at påbegynde arbejde er kommet i hus, starten på et helt nyt sæt udfordringer, som følger med at bygge i trange, historiske og tæt bebyggede byer som Boston.
Ejerne af højhusene omkring Winthrop Square-byggepladsen kom også med deres bekymringer over byggeplaner under gennemgangsprocessen på Boston rådhus.
Ejerne af et 32-etagers højhus, hvis fundament kun lå 2 meter fra udgravningen til Winthrop Center, advarede om, at højhuset kunne synke helt op til 5 centimeter i løbet af byggeriet.
For at holde styr på byggeriets indflydelse på de omkringliggende huse etablerede Winthrop Centers udviklings- og konstruktionsteam “et ret kompliceret instrumenterings- og overvågningsprogram”, bemærkede Kirby, hvis firma arbejdede på projektet.
Selvom de mere moderne højhuse nær stedet, som blev bygget i 1970’erne og 1980’erne, ikke nødvendigvis giver anledning til bekymring, når det drejer sig om skader, så ligger der højhuse på den anden side af Federal Street, som er over 100 år gamle, som det er nødvendigt at holde godt øje med, bemærkede Kirby.
Alle de tilstødende bygninger bliver typisk fotograferet på forhånd med overvågningspunkter på fortorvet, så man kan opdage eventuelle sætningsskader eller revner i siden af bygningerne.
“Så er begge parter beskyttet,” sagde Kirby.
Det er ikke kun nybyggeri, der kan være svært i en ældre by som Boston. Renovering af ældre, eksisterende bygninger medfører deres egne udfordringer, som Henderson Engineers opdagede, da de moderniserede en butiksbygning på Newbury Street for Cartier Jewelers i Bostons Back Bay fra det 19. århundrede.
Vand er ofte en bekymring, når man bygger, og entreprenørerne forsøger at holde det væk fra byggepladserne og i særdeleshed fundamenterne.
Men ligesom andre bygninger i Bostons Back Bay er den fireetagers bygning fra 1910 bygget på underjordiske træpæle i det, der oprindeligt var en sump.
Hvis grundvandsniveauet falder og eksponerer træpælene, kan det føre til en katastrofe, hvor fundamentet bogstaveligt talt rådner bort.
For at sikre, at pælene forblev dejligt våde, installerede Henderson et system med underjordiske tanke, der indsamlede regnvand fra taget og brugte det til at komplettere grundvandet nedenunder, sagde Brent Felten, der var chef for teknologiteamet og leder i virksomheden.
Ingeniørerne stødte også på problemer, da de pillede taget ned og opdagede, at der var betydeligt mindre plads til at installere nye kabler og rør.
“Nogle af de største udfordringer udspringer af, at bygningerne har en lang historie, og de har levende og bevægelige elementer … et liv og en historie, der i nogle tilfælde strækker sig århundreder tilbage,” sagde Felten.
Fælles udfordringer
De udfordringer, som bygherrer i Boston står over for, er dog ikke helt unikke.
Selvom problemerne kan variere, kan byer med flere hundrede års historie være svære at bygge i.
Hvor der i Boston ofte er smalle gyder, der adskiller ældre bygninger, er det i New York ikke ualmindeligt, at et helt kvarters huse ikke har har nogen adskillelse, hvilket gør renovering meget mere kompliceret.
“Bygninger i New York står bagside mod bagside og forside mod forside,” sagde Felten.
Det fjerner muligheden for at føre ventilation eller andre mekaniske funktioner ud i det skjulte i en sidegyde. I stedet er man nødt til at indarbejde disse funktioner i facaden, hvilket yderligerer kompliceres af strenge regler for, hvilke elementer der må og ikke må introduceres, sagde Felten.
Bygningerne hænger også sammen på andre måder.
“I nogle tilfælde har man forsyningstjenester, der løber igennem en bygning for at forsyne en anden bygning ved siden af,” sagde Felten.
Det kan også være besværligt at samle udstyr og materialer på et sted uden for byggepladsen, når der er behov for et forberedelsesområde, som kunne være et lokalt indkøbscenter, og man skal have en gennemtænkt logistikplan. Dette blev bemærket i et akademisk studie af byggeriet af et par kontorbygninger i centrum af Krakow i Polen.
Vibrationer, støj og logistiske udfordringer var tre af de seks største faktorer, som bygherrerne skal tage højde for, når de arbejder i tætpakkede ældre byer, konkluderede forskerne.
Kirby sagde, at han selv er stødt på lignende udfordringer i flere forskellige gamle byer, og han husker et projekt i Paris, hvor en af de tilstødende bygninger var et historisk 400 år gammelt vandværk.
“Trange byggepladser er blot en del af det, der hører til branchen,” sagde Kirby.
