Når arbejdstagerne på et tidspunkt vender tilbage til deres kontorer efter en lang fraværsperiode, hvor de har arbejdet eksternt på grund af COVID-19-pandemien, vil de finde forholdene på kontoret skarpt afgrænset på grund af beskyttelsesprocesser og procedurer, der er beregnet til at forhindre spredning af den nye coronavirus og den næste bølge af bakterier. Deres kontormiljøer er muligvis også blevet ændret.
Indtil videre har nogle større virksomheder annonceret planer om tilbagevenden til kontoret først til august 2021, mens andre har sagt, at fjernarbejde forbliver på ubestemt tid. På trods af den reelle mulighed for, at det pandemidrevne arbejde-fra-hjemmet-eksperiment sandsynligvis vil ændre årtiers lange normer for arbejde på kontoret, er nogle kontorudviklere allerede i gang med at planlægge en post-COVID-verden.
En bølge af investeringer i bygningsrenovering lover medarbejdere, der vender tilbage til kontoret, renere luft, lettere måder at holde den foreskrevne afstand på og foranstaltninger til at undgå at røre ved fælles, potentielt virusinficerede overflader. En nylig åbnet kontorbygning i Chicago markedsføres som en af de første bygninger designet med denne virkelighed i tankerne.
Fulton East er en kontor- og detailbygning med 12 etager og 8.300 kvadratmeter på 215 North Peoria Street i Chicagos Fulton Market District. Bygningen er udstyret med avanceret wellnessteknologi og hele 985 kvadratmeter gulvplader for at muliggøre fleksible og tilpassede indretningsmuligheder, der er designet til at sikre korrekt social afstand.
Bygningen har desuden berøringsfrie elevatorer med fodaktiverede knapper, bevægelsesaktiverede toiletter og den type luftrensningsteknologi, der normalt findes i medicinske faciliteter.
Men Fulton East, der er det første projekt fuldstændig fra bunden for Chicagos Parkside Realty Inc., blev designet ved hjælp af sundhedsfokuserede alternativer til, hvad der var blevet standardpraksis for kontordesign, før udviklere nogensinde var opmærksomme på den spirende pandemi, der startede i Wuhan, Kina, i slutningen af 2019.
Biofilt design
I West Loop-Fulton Market-området har udviklere arbejdet på gigantiske gulvpladebygninger – 3700 til 4600 kvadratmeter gulvplader – for at appellere til teknologivirksomheder, der har sat medarbejdere i tætsiddende situationer lige ved siden af hinanden, siger Bob Wislow, som er en erfaren udvikler og investor i kommercielle ejendomme, der startede Parkside Realty i august 2019. Vi tog en helt anden tilgang.
Wislows koncept var at lave flere kontorer på en mere menneskeligvenlig skala og bringe naturen ind i bygningen. ”Vi ønskede at skabe et ‘biofilt design’ – en mindre gulvplade, hvor du kan have en større udvendig vinduesvæg med udendørsplads på hver etage og færre arbejdere, siger Wislow. En lejer kan tage flere etager med plads og behøver ikke at dele deres korridorer eller toiletter med andre lejere.
Bygningens facade på Fulton East indeholder gulv-til-loft-lavenergiruder og 3,5 meter høje plader, der går fra etage til etage, for at give den maksimale mængde lys, luft og udsigter til gavn for lejerens sundhed og velvære.
Så kom pandemien. ”Vores bygning skulle have åbnet i slutningen af juli 2020, men jeg tog en meget svær beslutning og sagde: ‘Lad os skubbe det et par uger og tage fat på forholdene for nutidens marked,’” sagde han. Vi har et oprigtigt ansvar for at gøre det.
Ren luft, håndfri adgang
Wislow følte, at de mest presserende prioriteter var at minimere behovet for, at arbejderne skulle røre ved snavsede overflader, og at kontrollere ventilation for at minimere muligheden for transmission af luftbåren virus.
”Vi begyndte at undersøge, hvordan atmosfærisk luft kan rengøres i et medicinsk miljø,” sagde Wislow. Efter at have undersøgt en række rensningsteknologier besluttede Parkside at anvende airPHX, som er en ikke-termisk plasmateknologi, der reducerer risikoen for krydskontaminering og giver medarbejderne renere luft og arbejdsflader.
airPHX-teknologien (“air fix”) anvendes i øjeblikket på hospitaler, tandklinikker, atletiske faciliteter på universiteter og kommercielle omgivelser, hvor uafhængige tests på stedet har vist reduktioner på 90-99 % af vira, bakterier og skimmelsvamp, både på overflader og i luften.
‘Vi ønskede at skabe et ‘biofilt design’ – en mindre gulvplade, hvor du kan have en større udvendig vinduesvæg med udendørsplads på hver etage og færre arbejdere. En lejer kan tage flere etager med plads og behøver ikke at dele deres korridorer eller toiletter med andre lejere.
Bob Wislow, Parkside Realty
”airPHX-enheden hævder at rense både luften og overfladerne og er den eneste teknologi, vi har fundet, som har omfattende feltforsøg, der understøtter disse påstande,” sagde Wislow. Så vi besluttede at anvende det i hele bygningen, og vi renoverer i øjeblikket alle vores andre bygninger med airPHX.
Fulton East omfatter verdens første nye bygningsinstallation af MAD Elevator Inc.‘s Toe-To-Go (T2G) håndfri elevatorsystem. Det er også Otis Worldwide Corp.’s første installation af T2G-elevatorsystemet, der bruger fodaktiverede knapper for at reducere spredningen af bakterier.
Fulton East indeholder desuden Sloan berøringsfrie, soldrevne vandhaner, sæbedispensere og skylleventiler samt SloanTec Hydrophobic Glaze på alle glasbelagte faciliteter på toiletterne. ”Da H1N1-influenza-udbruddet skete i 2009, kom berøringsfrie toiletter på mode,” siger Wislow. Jeg tror ikke, at der vil blive udviklet større bygninger uden dem nu.
Bygningen indeholder endvidere antimikrobiel maling på toiletterne. ”Jeg ved ikke, om det nogensinde er blevet brugt i en kontorbygning før, men det er typisk på hospitaler eller tandklinikker,” siger Wislow. Malingen er Sherwin-Williams Paint Shield®, som er en EPA-registreret, mikrobicid maling, der er formuleret til at dræbe mere end 99,9 % af stafylokokker, MRSA, E. coli, VRE og Enterobacter aerogener i løbet af to timer efter eksponering på malede overflader.
Andre sundhedsorienterede designfunktioner omfatter:
- Berøringsfri termisk scanning ved lobbyens sikkerhedsskranke for at kontrollere beboernes temperaturer
- Rosslares berøringsfri adgang via nøglevedhæng og sikkerhedssystem, kablet til fremtidig Bluetooth Low Energy-adgang via en mobiltelefon
- Butterfly, berøringsfrit sikkerhedssystem for adgang til bygningen/intercom/elevator efter åbningstiden
- Privat, eksklusiv parkering inde i bygningen, der giver direkte, berøringsfri, sikker adgang til lejernes etager
- Kun tre søjler på hver etage, hvilket giver større fleksibilitet i kontordesign til let at imødekomme retningslinjer for fysisk afstand, herunder to forskellige våde søjleområder, der giver mulighed for to adskilte caféer og køkkener
- En 750 kvadratmeter stor havepark på tagterrassen med behagelige siddepladser til individuel afslapning og møder i mindre grupper til eksklusiv brug for beboerne. Derudover er der et stort opholdsområde, der er indrettet som et amfiteater med en stor tv-skærm og avanceret tilslutning for udendørspræsentationer, træningssessioner, firmamøder, underholdning og afslappede sammenkomster – alt sammen i et rum designet til at facilitere fysisk afstand.
På lang sigt
Wislow har stor erfaring med kommercielle ejendomme og startede i branchen i 1971. Siden da har han oplevet mange forandringer, måske især branchens reaktion efter 11. september-angrebet.
Wislow siger, at COVID-19-pandemien sandsynligvis vil ændre kontormarkedet. Tænk på 9/11, siger han. ”Jeg overtog ledelsen af det daværende Sears Tower – på det tidspunkt den højeste bygning i landet – lige efter 9/11. Mange sagde, at ingen nogensinde ville underskrive en lejekontrakt i den bygning igen. Vi installerede samme type sikkerhed som i lufthavnene – alle mulige måder at gøre bygningen sikker på. Nu gøres noget tilsvarende i alle nye bygninger af enhver størrelse.”
”Jeg tror, at COVID på samme måde vil ændre den måde, vi gør ting på i kontorbygninger permanent,” tilføjede Wislow. ”Tænk over det: Hvis du er en gennemsnitlig amerikaner på 80 år, har du tilbragt 72 år af dit liv indendørs. Vi har allerede lejere, der i deres anmodninger om plads medtog flersidede dokumenter, der spørger om, hvordan vi håndterer bygningens luftkvalitet. Jeg tror ikke, disse spørgsmål nogensinde vil forsvinde.”
Funktioner og forbedringer, der er fokuserede på pandemien og håndterer den øjeblikkelige krise, vil fortsat differentiere bygninger som Fulton East, selv efter at COVID-19-pandemien er overstået, siger Wislow, da beredskab til pandemi vil blive prioriteret højere i de kommende år. Bedre luftsanitering vil reducere forkølelser og influenza om vinteren, siger han. Og folk vil se, at investeringen i et sundere kontormiljø forbedrer wellnessniveauet, reducerer fraværet og øger produktiviteten.
