Bauen im Bestand: Definition und Abgrenzung

Der Bestandsbau hat sich in den letzten Jahren zu einem immer wichtigeren Teil der Bauwirtschaft entwickelt. Laut dem Deutschen Institut für Wirtschaftsforschung (DIW Berlin) sind die Auftragseingänge im Wohnungsneubau seit 2022 stark gesunken, während Bestandsmaßnahmen weniger stark betroffen sind. Insbesondere energetische Sanierungen und Modernisierungen von Bestandsgebäuden haben sich als wichtige Faktoren erwiesen, um die Bauaktivitäten insgesamt zu stabilisieren. Die Sanierung im Bestand trägt nicht nur zur Schaffung von Wohnraum bei, sondern bietet auch eine wirtschaftlichere Alternative zum Neubau.

Was bedeutet Bauen im Bestand?

Bauen im Bestand beschreibt alle baulichen Maßnahmen, die an bereits bestehenden Gebäuden vorgenommen werden. Dazu zählen unter anderem:

• Umbauten: Anpassung oder Umgestaltung der vorhandenen Gebäudestruktur
• Modernisierungen: Technische und ästhetische Aufwertungen, oft mit dem Ziel der Energieeffizienz
• Sanierungen: Umfassende Maßnahmen zur Beseitigung von Mängeln und zur Verbesserung des Gebäudestandards
• Instandhaltungen: Regelmäßige Pflege und Wartung, um den Zustand des Gebäudes zu bewahren
• Instandsetzungen: Reparaturen zur Wiederherstellung der Funktionstüchtigkeit von Bauteilen
• Erweiterungsbauten: Anbauten oder Aufstockungen zur Vergrößerung der Nutzfläche
• Wiederaufbauprojekte: Wiederherstellung zerstörter oder stark beschädigter Gebäude

Ziel dieser Maßnahmen ist es, vorhandene Bausubstanz zu erhalten, zu verbessern und oft auch an heutige Anforderungen in Bezug auf Energieeffizienz und Wohnkomfort anzupassen.

Was ist der Unterschied zwischen Bestandsbau und Neubau?

Der Unterschied zwischen Bestandsbau und Neubau liegt in der Ausgangsbasis: Beim Neubau entsteht alles von Grund auf neu, während beim Bestandsbau mit der vorhandenen Substanz gearbeitet wird. Bauen im Bestand erfordert daher oft kreative Lösungen: Bestehende Strukturen sollen modernisiert und an heutige Standards angepasst werden, ohne den ursprünglichen Charakter des Gebäudes zu verlieren. Im Gegensatz dazu bietet der Neubau mehr Gestaltungsspielraum. Dafür fehlt hier die Möglichkeit, Altes mit Neuem zu verbinden und den Charme sowie die historischen Besonderheiten eines bestehenden Gebäudes zu erhalten.

Alt trifft neu: Warum Bauen im Bestand eine gute Wahl ist

Beim Bestandsbau geht es nicht nur darum, alte Gebäude zu erhalten, sondern auch darum, sie kreativ und effizient weiterzuentwickeln. Doch warum genau lohnt es sich, alte Gebäude neu zu denken? Es gibt drei überzeugende Gründe, warum Bauen im Bestand eine attraktive und nachhaltige Alternative zum Neubau ist.

1.   Ökologische Gründe

Bauen im Bestand trägt maßgeblich zur Nachhaltigkeit im Bauwesen bei, da es bestehende Strukturen bewahrt und weiterentwickelt. Durch die Nutzung von bereits vorhandener Bausubstanz, wie Wänden, Dächern oder Fundamenten, werden wertvolle Ressourcen wie Beton, Ziegel oder Holz eingespart, die in einem Neubau komplett neu beschafft und verarbeitet werden müssten. Dieser ressourcenschonende Ansatz unterstützt die Kreislaufwirtschaft und minimiert Bauabfälle. Können vorhandene Materialien nicht (vollständig) wiederverwendet werden, sind nachhaltige Baustoffe die umweltfreundlichste Wahl.

Ein weiterer großer ökologischer Pluspunkt des Bauens im Bestand ist, dass keine neuen Flächen versiegelt werden. Da keine neuen Grundstücke bebaut werden müssen, bleibt der natürliche Boden erhalten, was den Wasserhaushalt schützt und die Biodiversität fördert.

Nachhaltiges Bauen im Bestand bietet außerdem die Möglichkeit, die energetische Effizienz alter Gebäude deutlich zu verbessern. Viele ältere Gebäude sind wahre Energiefresser, da sie meist schlecht gedämmt sind und ineffiziente Heizsysteme nutzen. Mit gezielten Sanierungen – wie verbesserter Wärmedämmung und der Integration erneuerbarer Energien – lässt sich der Energieverbrauch drastisch senken. Das spart nicht nur Energiekosten, sondern reduziert auch den CO₂-Ausstoß und verbessert die Ökobilanz des Gebäudes.

2.   Ökonomische Gründe

Sanierung und Umbau im Bestand können unter Umständen kostengünstiger als komplette Neubauten sein. Dies ist vor allem dann der Fall, wenn die Grundstruktur des Gebäudes gut erhalten ist. Durch die Nutzung der vorhandenen Bausubstanz kann außerdem die Bauzeit erheblich verkürzt werden, was ebenfalls zu Kosteneinsparungen führt.

Betrachtet man den Bestandsbau im größeren Kontext, bietet er erhebliche Potenziale zur Schaffung neuen Wohnraums. Durch umfassende Sanierungen können ungenutzte oder veraltete Immobilien wieder bewohnbar gemacht werden. Aufstockungen und Anbauten bieten währenddessen die Möglichkeit, vorhandene Gebäude zu erweitern und zusätzliche Wohneinheiten zu schaffen. Diese Maßnahmen helfen, der Wohnungsknappheit in urbanen Gebieten entgegenzuwirken. Langfristig kann die Schaffung neuen Wohnraumes außerdem dazu beitragen, Mietkosten zu senken und so den Druck auf den Wohnungsmarkt zu mindern.

Bauen im Bestand geht häufig Hand in Hand mit energetischen Sanierungen. Bauliche Maßnahmen, die die Energieeffizienz Ihres Gebäudes verbessern, lohnen sich gleich doppelt: Sie sparen langfristig Energie und schonen so nicht nur die Umwelt, sondern auch Ihren Geldbeutel. Mittlerweile gibt es außerdem zahlreiche Fördermöglichkeiten für Bauen im Bestand, die solche Maßnahmen noch attraktiver machen.

3.   Kulturelle und ästhetische Gründe

Bauen im Bestand bietet die Möglichkeit, Architektur als Teil der Geschichte zu bewahren und weiterzuentwickeln. Historische und architektonisch wertvolle Elemente wie Fassaden, Holzbalken, Stuckdecken oder Ziegelwände können erhalten und gleichzeitig an moderne Anforderungen angepasst werden. Dies trägt dazu bei, nicht nur den historischen Wert des Gebäudes zu sichern, sondern auch das Stadtbild zu bereichern.

Durch die Verbindung von historischen Elementen mit modernen Anforderungen entstehen beim Bauen im Bestand häufig besonders kreative Entwürfe. Die vorhandene Substanz gibt den Planern eine klare Ausgangsbasis, die innovative Lösungen erfordert. Diese Kombination aus Alt und Neu führt nicht selten zu einzigartigen architektonischen Konzepten.

Bauen im Bestand: 3 Beispiele aus der Architektur

Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) ist eine deutsche Förderbank und unterstützt unter anderem Programme und Maßnahmen zur energieeffizienten Sanierung von Wohngebäuden. Mit dem KfW Award Bauen hat die Bankengruppe einen Wettbewerb ins Leben gerufen, bei dem besonders innovative Bauprojekte ausgezeichnet werden. Drei der Preisträger aus der Kategorie „Bestand“ stellen wir Ihnen hier als gelungene Beispiele für das Bauen im Bestand vor.

Vom Stall zum Wohnhaus

Dieses Umbauprojekt zeigt eindrucksvoll, wie Bauen im Bestand zur Erhaltung historischer Strukturen beitragen kann. Ein altes, verfallenes Stallgebäude am Rande des Teutoburger Waldes wurde durch kreative Umnutzung und unter Beachtung der Denkmalschutzauflagen in modernen, gemütlichen Wohnraum verwandelt. Dabei nutzten die Bauherren, Patrizia und Jochen Ferrara, Materialien aus Abbruchhäusern und setzten auf energieeffiziente Techniken, um dem alten Hof neues Leben einzuhauchen und gleichzeitig Nachhaltigkeit zu gewährleisten.

Mehr zu dem Umbauprojekt erfahren Sie in der dazugehörigen KfW Story oder in diesem Video:

Vom Abbruchhaus zum modernen Doppelhaus

Bei diesem Projekt wurde die bestehende Bausubstanz eines abbruchreifen Altbaus auf kreative Weise erhalten und neu genutzt. Zwei junge Stuttgarter Familien verwandelten das verlassene Gebäude in zwei moderne, lichtdurchflutete Haushälften, wobei sie alte Bauelemente nutzten und mit natürlichen Materialien arbeiteten. Durch den respektvollen Umgang mit der historischen Struktur und den Einsatz energieeffizienter Technik entstand ein lebendiger Wohnraum, der gleichzeitig den Charakter des Altbaus bewahrt.

Details zum Umbauprojekt erhalten Sie in der passenden KfW Story oder im folgenden Video:

Von alter Fabrik zu Industrieloft

Dieses Projekt ist ein beeindruckendes Beispiel dafür, wie ein marodes Industriedenkmal durch kreative Planung und Engagement zu neuem Leben erweckt werden kann. Eine Baugemeinschaft in Berlin rettete den denkmalgeschützten Backsteinbau vor dem Abriss und schuf darin 25 moderne Wohnungen, die den rauen Industriecharme des Gebäudes bewahren. Mit ökologischen Materialien und innovativen Lösungen für Wärmeschutz und Brandsicherheit entstand so ein lebendiger Wohnraum, der nicht nur historische Strukturen respektiert, sondern auch bezahlbares und nachhaltiges Wohnen ermöglicht.

Weitere Informationen zum Umbauprojekt finden Sie in der entsprechenden KfW Story oder in diesem Video:

Das sollten Sie beim Bestandsbau beachten

Unsere drei Beispiele für Bestandsbau haben gezeigt, wie Bauen im Bestand aussehen kann. Doch bis zu solch beeindruckenden Ergebnissen ist es oft ein langer und beschwerlicher Weg. Neben den Herausforderungen, die jedes Bauprojekt mit sich bringt, gilt es beim Bauen im Bestand auch einige spezifische rechtliche und organisatorische Hürden zu überwinden.

Rechtliche Vorschriften

Bauen im Bestand kann schnell zu einer komplexen Angelegenheit werden. Hier erfahren Sie, auf welche rechtlichen Vorschriften Sie beim Bestandsbau besonders achten sollten:

• Denkmalschutz: Wenn das Gebäude (oder ein Gebäudeteil) unter Denkmalschutz steht, kann dies Einschränkungen bei der Modernisierung und Gestaltung mit sich bringen. Jede bauliche Veränderung erfordert in solchen Fällen eine Genehmigung der Denkmalschutzbehörde. Denkmalschutz ist in Deutschland Ländersache, sprich von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich. Eine Übersicht über die entsprechenden Landesgesetze finden Sie auf der Website des Deutschen Nationalkomitees für Denkmalschutz.
• Brandschutz: Häufig entsprechen ältere Gebäude nicht den aktuellen Brandschutzvorschriften. Je nach Umfang der Sanierung und Art des Gebäudes müssen deshalb beispielsweise Fluchtwege, Brandschutztüren oder feuerfeste Materialien nachgerüstet werden. Informationen zum Brandschutz finden Sie unter anderem in den Bauordnungen der Bundesländer oder der DIN-Norm 4101.
• Schadstoffbelastungen: Beim Bauen im Bestand kann es durch alte Baumaterialien wie Asbest, PCB, PAK oder mineralische Dämmstoffe zu erheblichen Schadstoffbelastungen kommen. Daher ist vor Beginn der Bauarbeiten eine umfassende Schadstoffuntersuchung erforderlich. Werden Schadstoffe entdeckt, müssen die Arbeiten gemäß den gesetzlichen Vorgaben, wie der Gefahrstoffverordnung (GefStoffV)und den Technischen Regeln für Gefahrstoffe (TRGS), durchgeführt werden.
• Energetische Anforderung: Beim Bestandsbau müssen gemäß dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) bestimmte energetische Mindeststandards erfüllt werden, wenn Renovierungen oder Erweiterungen durchgeführt werden. Eine Anforderung ist beispielsweise, dass die Energieeffizienz des Gebäudes durch die getroffenen Maßnahmen nicht verschlechtert werden darf. Darüber hinaus gibt es Nachrüstpflichten für ältere Heizungsanlagen und Dämmungen, um den Energieverbrauch zu senken und erneuerbare Energien zu fördern.

Besonderheiten & Herausforderungen auf der Baustelle

Wenn Sie bauliche Maßnahmen an einem bestehenden Gebäude umsetzen möchten, sollte zunächst eine umfangreiche Bestandserfassung und -bewertung stattfinden. Das bedeutet, dass die vorhandene Bausubstanz gründlich analysiert werden sollte. Nur so können Sie feststellen, welche Teile der Bausubstanz intakt sind und welche saniert oder ersetzt werden müssen. Diese Bestandserfassung ist entscheidend, um spätere Überraschungen und unnötige Kosten zu vermeiden. Oftmals zeigen sich erst bei einer genauen Analyse Schwachstellen wie Feuchtigkeit, Schadstoffbelastungen oder statische Mängel. Hinzu kommt, dass besonders bei sehr alten Gebäuden häufig keine oder lediglich veraltete Pläne vorhanden sind. Das macht eine Bestandserfassung vor Beginn der Bauarbeiten noch wichtiger.

Besondere Herausforderungen bei Sanierungen oder Umbauten im Bestand ergeben sich oft im Bereich der Statik. Bestehende Gebäude verfügen oft über ein Tragwerk, das erst an moderne Anforderungen angepasst werden muss. Ein Tragwerksplaner (umgangssprachlich auch Statiker genannt) ist daher beim Bauen im Bestand unverzichtbar. Er analysiert die vorhandene Bausubstanz, erkennt marode Bauteile und entscheidet, welche Bereiche erneuert oder nur verstärkt werden müssen. Insbesondere bei größeren Eingriffen wie Wanddurchbrüchen oder Dachausbauten ist eine sorgfältige statische Prüfung unerlässlich. Durch eine gezielte statische Planung können Risiken vermieden, Kosten gespart und vor allem die Sicherheit und Tragfähigkeit des Gebäudes gewährleistet werden.

Auch der begrenzte Platz für große Maschinen wie Bagger oder Kräne stellt eine große Herausforderung beim Bauen im Bestand dar. Gerade in dicht bebauten Arealen wie zum Beispiel Innenstädten fehlt häufig der notwendige Raum für den Einsatz solcher Geräte. Daher sind kleinere, spezialisierte Geräte oder manuelle Arbeiten notwendig, was den Bauablauf komplizierter und zeitaufwendiger machen kann. Eine sorgfältige Planung und Logistik sind hier entscheidend, um dennoch effizient arbeiten zu können.

Welche Fördermöglichkeiten für Bauen im Bestand gibt es?

Wenn Sie bauliche Maßnahmen an einem bestehenden Gebäude umsetzen möchten, können Sie auf zahlreiche Fördermöglichkeiten zurückgreifen. Allein die Förderbank KfW bietet verschiedene Förderprodukte, die Sie beim Bauen im Bestand unterstützen. Einer der Schwerpunkte der KfW-Kredite und Zuschüsse liegt auf der energieeffizienten Sanierung. Die wohl bekannteste Fördermöglichkeiten stellt hierbei die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) dar. Diese kann im Zuge des KfW-Kredits Nr. 261 beantragt werden. Hier erhalten Sie einen Kredit von bis zu 150.000 Euro pro Wohneinheit, wenn Sie durch die Sanierung im Bestand den Effizienzhaus-Standard erreichen. Förderbar sind außerdem auch Einzelmaßnahmen, wie die Dämmung der Wände oder der Austausch von Fenstern im Rahmen des KfW-Ergänzungskredites Nr. 358, 359.

Die KfW fördert allerdings nicht nur energetische Sanierungen, sondern zum Beispiel auch altersgerechte Umbauten. Darunter fallen Maßnahmen, mit denen Barrieren in Gebäuden reduziert oder der Einbruchschutz verbessert wird. Und auch beim Einbau einer klimafreundlichen Heizung werden Privatpersonen von der KfW bezuschusst.

Zusätzlich zur KfW bietet auch das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) Fördermöglichkeiten für energetische Maßnahmen im Bestandsbau an. Die BAFA fördert insbesondere Einzelmaßnahmen wie den Austausch von Heizungsanlagen, die Dämmung der Gebäudehülle oder den Einbau von Lüftungsanlagen. Diese Zuschüsse sind ideal für Eigentümer, die gezielt einzelne Aspekte ihres Gebäudes modernisieren möchten. Im Gegensatz zu den KfW-Krediten muss bei der BAFA keine Rückzahlung erfolgen, da es sich um direkte Zuschüsse handelt.

Neben diesen bundesweiten Förderungen der KfW und des BAFA bieten Bundesländer und Kommunen teilweise ebenfalls Förderungen für Bauen im Bestand an. Hier lohnt es sich, bei Ihren lokalen Behörden nachzufragen.

Bundesländer und Kommunen werden außerdem durch die Städtebauförderung des Bundes finanziell unterstützt. Dieses Programm fördert unter anderem die Aufwertung und den Umbau des Gebäudebestandes. Ziel ist vor allem die Stärkung von Innenstädten und die Herstellung nachhaltiger städtebaulicher Strukturen.

Gut zu wissen: Tragen die Sanierungen oder Umbauten im Bestand dazu bei, die Energieeffizienz Ihres Gebäudes zu verbessern, können Sie eine steuerliche Förderung nach § 35c Einkommensteuergesetz (EStG) in Anspruch nehmen. Gefördert werden unter anderem Maßnahmen wie Wärmedämmung, Fensteraustausch oder die Erneuerung der Heizung. Dabei können Sie bis zu 20 Prozent der Kosten über drei Jahre hinweg von der Einkommenssteuer absetzen. Die maximale Förderhöhe liegt bei 40.000 Euro pro Wohnobjekt. Beachten Sie allerdings, dass Sie die Kosten nicht bei der Steuererklärung geltend machen können, wenn Sie bereits eine KfW- oder BAFA-Förderung für die Maßnahmen erhalten haben.

Fazit: Nachhaltiges Bauen im Bestand immer wichtiger

Bauen im Bestand bietet viele Vorteile: Es schont Ressourcen durch die Nutzung vorhandener Strukturen, schafft neuen Wohnraum durch kreative Umbauten und verbessert durch energetische Sanierungen die Umweltbilanz alter Gebäude. Auch ökonomisch kann es oft günstiger als ein Neubau sein, besonders wenn Förderprogramme in Anspruch genommen werden.

Bauen im Bestand hat eine lange Tradition und ist weit mehr als ein flüchtiger Trend in der Baubranche. Technologische Entwicklungen der modernen Architektur wie zum Beispiel Baurobotik oder Building Information Modelling (BIM) können jedoch dazu beitragen, den Bestandsbau noch effizienter und vielversprechender zu gestalten. Auch in Zukunft wird der Bestandsbau angesichts der Herausforderungen des Klimawandels und der begrenzten Flächen immer wichtiger werden. Denn ob Bestandsbau oder Neubau, eines steht heute schon fest: Das Haus der Zukunft ist grün und umweltfreundlich. Von Solarenergie über Fassadenbegrünung bis hin zu fossilfreien Baustellen – die Bauindustrie erlebt derzeit einen stetigen Wandel hin zu mehr Nachhaltigkeit, der uns auch in Zukunft begleiten wird.

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